El devenir de la crisis económica, y el transcurso del tiempo desde su inicio, ha permitido que nuestros tribunales de justicia hayan ido puliendo y consolidando criterios en beneficio de los consumidores, y en particular, en el caso que hoy nos ocupa, en beneficio de los adquirentes de viviendas destinadas a viviendas o uso residencial, incluso de temporada, compradas sobre plano al promotor.

La cuestión es que muchas entidades que financiaban obra nueva a los promotores no cumplieron con la exigencia legal de velar por el cumplimiento de las garantías exigidas al promotor, y no verificaron, como debían, que éste contase con las garantías necesarias que permitieran al comprador recuperar las cantidades adelantadas en caso de que la promotora no pudiera entregar la vivienda en la fecha prevista. En muchos casos así fue, y los compradores vieron como las cantidades entregadas a cuenta se esfumaban sin recibir nunca el inmueble terminado, y tropezando luego con la insolvencia del promotor.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el particular en recientes sentencias en las que analiza con detalle la responsabilidad de la entidad de crédito que gestiona la cuenta corriente de la que es titular el promotor, y en la que se van a depositar esas cantidades por los compradores. El fallo de dichas sentencias, de fechas 21/12/2015, 09/03/2016, 17/03/2016 y 7 de julio de 2016 resuelve condenando a las entidades financieras prestamistas demandadas con fundamento en el artículo 2.1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

El referido precepto legal obligaba al banco o caja de ahorros, concedente del crédito o préstamo al promotor, a abrir una cuenta especial dónde los compradores realizaran los ingresos a cuenta, y a exigir la garantía de la devolución de los adelantos realizados por los compradores para el caso de que no pudiera entregarse la vivienda en la fecha prevista. En este sentido el TS ha sentado la referida doctrina en los siguientes términos:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». De facto, al analizar el referido artículo de la Ley 57/68, el TS considera que constituye una responsabilidad del Banco el exigir del promotor la oportuna garantía sobre los ingresos a cuenta, porque entiende que el banco supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta el precio de las viviendas de la promoción, y tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurre en la responsabilidad específica que establece el artículo 1-2 de la Ley 57/68. Junto a ello TS considera que esta fórmula “…supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir’”.

Resulta evidente que esta interpretación resulta tremendamente acertada porque refuerza la protección del comprador, que era la finalidad de la Ley, y extiende su aplicación (he aquí la novedad) a las entidades de crédito dónde la promotora abrió la cuenta corriente en la que se efectuaban los ingresos a cuenta del precio del inmueble comprado.

Si bien es cierto que la norma citada no se halla actualmente en vigor, también lo es que a partir del 1 de enero de 2016, las compraventas con percibo de cantidades a cuenta se rigen por la Disposición Adicional 1.ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, modificada por la DF 3.ª de la Ley 20/2015. En cualquier caso entendemos que la solución debería ser la misma pues la nueva disposición establece la misma solución que la antigua.

Elena Álvarez Rodríguez
Abogado Socio de TM92 ABOGADOS